马来西亚房贷与房产术语：DSR、MOT、POT 等中英对照解释
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在马来西亚买房会撞上一堆英文缩写——DSR、MOT、POT、MRTA、CCRIS——连有些经纪自己都搞混。这里把每个词用人话解释，按买房流程里出现的位置分组。术语保持英文（银行和文件就是这么写的），解释用中文。当速查表用。
这里解释每个词是什么意思。会变的数字——印花税率、税、豁免——请向你的律师、银行或官方来源查最新的。
能不能借到（收入与贷款额）
- DSR — Debt Service Ratio
- 你每月收入里已经被债务还款吃掉的比例。银行用它判断你还能不能负担新贷款——越低越好。 算算你自己的 DSR →
- Gross income
- 你扣除任何东西之前的薪水（毛收入）。
- Net income
- 扣掉 EPF、SOCSO 和税之后、真正进你账户的钱（净收入）。多数银行用这个评估你的负担能力。
- NDI — Net Disposable Income
- 你的净收入每月还完所有债务后，剩下真正能过日子的钱。DSR 看的是你的还款占收入多少，NDI 看的是还完之后剩多少现金。有些银行除了 DSR 还会卡一个最低 NDI，确保你贷款后不会被压得喘不过气。
- LTV — Loan-to-Value
- 银行愿意借出房价的多少百分比。90% LTV 表示你自己付 10% 头期。
- MOF — Margin of Finance
- 和 LTV 同一个意思，从贷款角度看——银行融资的那部分比例。
- Down payment / Deposit
- 你自己先掏的那笔钱——银行不融资的部分。90% LTV 下，头期是房价的 10%（那笔小订金 booking fee 先付、会算进头期里）。
- EPF / KWSP — Employees Provident Fund
- 你的国家退休储蓄（多数薪水 11% 进去）。一部分可提出来买房，缴交记录也能证明收入稳定。
- Joint loan / Joint borrower
- 和另一个人（常是配偶或家人）一起贷款，合并收入、能借更多。代价是祸福与共——整笔贷款会算进双方未来的 DSR。
- Guarantor
- 同意在你还不起时替你还款的人。他的财务状况可能被查、承担真实风险——找人当担保是件慎重的事。
- PTPTN — National Higher Education Loan
- 国家教育贷款。你每月的 PTPTN 还款会算进 DSR，所以未还清的学贷会压低你能贷的房贷额度。
贷款本身
- LO — Letter of Offer
- 银行的书面贷款 offer，写明你的贷款额、利率和条款。签了就是接受这笔贷款。
- OPR — Overnight Policy Rate
- 国家银行（BNM）定的基准利率。它一动，多数浮动房贷利率跟着动。
- SBR — Standardised Base Rate
- 你浮动房贷挂钩的参考利率（取代了旧的 BR 和 BLR）。你的实际利率 = SBR 加上银行定的一个固定百分比（spread），例如 SBR + 1.2%。
- MRTA / MRTT — Mortgage Reducing Term Assurance / Takaful
- 一种保险（Takaful 是它的伊斯兰版），万一你身故或完全残疾，它替你还掉剩余贷款。常被算进贷款一起融资。
- Lock-in period
- 一段期间（常 3 到 5 年），期内提前还清或再融资会触发罚款。
- Tenure
- 你的贷款年期。马来西亚房贷最长 35 年（或到某个最高年龄）。
- Flexi / semi-flexi loan
- 让你停泊额外现金来减少利息、之后又能取出来的贷款——flexi 可自由取，semi-flexi 取要走些步骤。
- Refinancing
- 把现有房贷换成一笔新的——通常为了拿更低利率、更长年期，或套出你已累积的房产价值。
买卖与法律文件
- Booking fee / Earnest deposit
- 预订房产的第一笔小钱，通常在签 SPA 之前付。
- SPA (S&P) — Sale and Purchase Agreement
- 买卖双方之间的主合约，写明价格和交易条款。
- DOA — Deed of Assignment
- 当房产地契还没发出（项目还在 master title 下）时，用来转让产权——你接手卖方的 SPA 权利，需发展商同意。
- MOT — Memorandum of Transfer
- 在土地局登记产权转让的文件（Form 14A）。当个别或分层地契已经存在时用。
- POT — Perfection of Transfer
- 地契终于发出后，把你的名字登记上去那一步——透过登记 MOT（Form 14A）完成。新项目常见（地契往往入住几年后才出）。
- POC — Perfection of Charge
- 配套的一步，把银行的贷款（抵押权）登记到地契上，正式记录银行的权益。
- Consent to transfer
- 某些房产转手前需要州政府批准——例如租赁地契（leasehold）或土著保留单位（bumi lot）。
- VP — Vacant Possession
- 房产交到你手上、空置可入住的那一刻。
地契（你实际拥有什么）
- Master title
- 发展商在个别单位分割出来之前，持有整个项目的单一地契。
- Individual title
- 有地房产的地契，登记在你名下。
- Strata title
- 共管楼宇（公寓）里一个单位的地契，登记在你名下。
- Freehold
- 你永久拥有这块地。
- Leasehold
- 你拥有一段固定年限（常 99 年），期满后归还州政府。转手通常需州政府批准。
- Bumi lot
- 保留给土著买家的单位，常有折扣。转售可能需要额外批准。
- Caveat
- 在地契上登记的法律「保留」，保护某人的权益、警示他人别对该房产有其他动作。
费用与税
- Stamp duty
- 对 SPA 和转让文件（MOT/DOA）征收的政府税，按房价比例。首购族常有豁免。
- Legal fees
- 你的产权转让律师处理 SPA、贷款文件和过户的收费。
- Valuation fee
- 银行的估价师评估房产价值的费用——你的 LTV 以此为基础。
- RPGT — Real Property Gains Tax
- 卖房获利时征的税。持有头几年内就卖，税率更高。
- ZEC / ZMC — Zero Entry Cost / Zero Moving Cost
- 银行替你吸收前期律师费和印花税的贷款配套，通常换来稍高利率或锁定期。「Zero moving cost」通常比「Zero entry cost」涵盖更多费用。
信用报告与相关人员
- CCRIS — Central Credit Reference Information System
- BNM 的免费信用报告，显示你的贷款、信用卡和还款记录。银行每次申请都会查。
- CTOS
- 一家私营信用机构，有信用分，综合 CCRIS 加上法庭和商业记录。
- REN — Real Estate Negotiator
- 通常带你看房、跑腿的人，挂靠在一家注册中介公司下。 怎么验证经纪是真的 →
- REA — Real Estate Agent
- 有正式执照的中介——比 REN 更高的资格。
- BOVAEP / LPEPH
- 发牌给房产中介和公司的政府机构，也是你核实中介是否真注册的地方。
- BNM — Bank Negara Malaysia
- 中央银行。它定 OPR 和银行遵循的负责任放贷规则。
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本页为通用教育信息，非法律或财务建议。定义为求清楚有所简化；任何会影响真实交易的事项，请向你的产权转让律师、银行或相关机构确认。