Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama Malaysia: Apa Ia Lindungi dan Berapa Anda Jimat
Disemak kali terakhir
Membeli rumah pertama anda di Malaysia? Salah satu kemenangan paling mudah ialah pengecualian duti setem rumah pertama — ia boleh menjimatkan anda kira-kira RM11,250 dalam cukai awal untuk rumah RM500,000. Belanjawan 2026 melanjutkannya hingga 31 Disember 2027. Namun dua perkara perlu betul: ia kini meliputi rumah sehingga RM500,000 (tawaran 75% lama untuk rumah lebih mahal sudah tamat, walaupun banyak artikel masih menyebutnya), dan ia mengurangkan kos awal anda — bukan ansuran bulanan, yang masih bergantung pada DSR anda.
Ia salah satu daripada beberapa skim rumah pertama — lihat gambaran keseluruhan →
Apa yang dikecualikan
Apabila anda membeli rumah, anda biasanya membayar duti setem dua kali — dan rumah pertama mendapat kedua-duanya dikecualikan 100%:
- Pindah milik (MOT) — duti setem ke atas Memorandum Pindah Milik yang mendaftarkan hartanah atas nama anda.
- Perjanjian pinjaman — duti setem ke atas dokumen pinjaman perumahan anda.
Ia terpakai untuk perjanjian jual beli yang ditandatangani antara 1 Januari 2026 dan 31 Disember 2027 (di bawah Belanjawan 2026 / Akta Kewangan 2025).
Hanya sehingga RM500,000 sekarang (bahagian yang banyak artikel salah)
Pengecualian semasa ialah penuh (100%) untuk rumah berharga sehingga RM500,000, dan tiada apa-apa melebihinya. Anda mungkin masih nampak artikel menyebut pengecualian 75% untuk julat RM500,001–RM1,000,000 — itu sebahagian daripada kempen i-Miliki, yang tamat pada 31 Disember 2023 dan tidak diperbaharui. Jangan rancang berdasarkannya. Jika rumah anda melebihi RM500,000, rancang untuk membayar duti setem biasa seperti kebiasaan.
Berapa sebenarnya anda jimat
Duti setem pindah milik berperingkat (1% bagi RM100,000 pertama, 2% sehingga RM500,000, kemudian 3% lebih tinggi), dan perjanjian pinjaman ialah 0.5% rata daripada pinjaman. Jadi untuk rumah pertama RM500,000 dengan pinjaman 90%:
| Pindah milik (MOT): 1% RM100k pertama + 2% RM400k berikutnya | RM9,000 |
| Perjanjian pinjaman: 0.5% daripada pinjaman RM450,000 (90%) | RM2,250 |
| Jumlah duti setem dikecualikan | ≈ RM11,250 |
Itu kira-kira RM11,250 yang anda tidak perlu cari secara tunai di samping bayaran pendahuluan. Jumlah tepat anda bergantung pada harga dan jumlah pinjaman anda.
Siapa yang layak, dan cara menuntut
- Warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama — anda mesti tidak pernah memiliki hartanah kediaman sebelum ini (termasuk yang diwarisi, dihadiahkan, atau dipegang bersama).
- Hartanah kediaman berharga sehingga RM500,000.
- SPA ditandatangani pada atau sebelum 31 Disember 2027.
- Tiada had pendapatan untuk pengecualian ini — ia tentang menjadi pembeli kali pertama, bukan gaji anda.
Anda tidak memohon berasingan. Peguam guaman anda menuntutnya melalui e-stamping LHDN semasa dokumen disetemkan, dan anda menandatangani akuan berkanun mengesahkan anda pembeli kali pertama — pastikan peguam anda tahu anda menuntutnya.
Ia kurangkan kos awal — bukan ansuran bulanan anda
Inilah bahagian yang perlu difahami dengan jelas. Mengecualikan duti setem menjimatkan tunai anda pada peringkat awal — ia menjadikan kemasukan lebih murah. Tetapi ia tidak mengubah jumlah pinjaman atau ansuran bulanan anda, jadi ia tidak menjadikan bank lebih cenderung meluluskan anda. Itu tetap bergantung pada DSR (Nisbah Khidmat Hutang) anda — komitmen bulanan berbanding pendapatan. Pengecualian membantu anda mampu masuk; DSR anda menentukan sama ada anda mampu kekal. Lihat cara menurunkan DSR anda (Bahasa Inggeris) → (Dan jangan kelirukan ini dengan Kempen Pemilikan Rumah, atau HOC — itu sudah tamat.)
Soalan Lazim
Adakah pengecualian duti setem untuk pembeli kali pertama masih ada pada 2026?
Ya. Di bawah Belanjawan 2026, pengecualian duti setem rumah pertama dilanjutkan hingga 31 Disember 2027. Ia terpakai untuk perjanjian jual beli yang ditandatangani antara 1 Januari 2026 dan 31 Disember 2027, dan mengecualikan 100% duti setem ke atas pindah milik (MOT) dan perjanjian pinjaman untuk rumah pertama yang layak berharga sehingga RM500,000.
Adakah masih ada pengecualian 75% untuk rumah sehingga RM1 juta?
Tidak — dan di sinilah banyak artikel lama sudah lapuk. Pengecualian separa (75%) untuk julat RM500,001–RM1,000,000 adalah sebahagian daripada kempen i-Miliki, yang tamat pada 31 Disember 2023 dan tidak diperbaharui. Pengecualian semasa ialah penuh (100%) sehingga RM500,000 sahaja; melebihi RM500,000 tiada pengecualian. Sentiasa sahkan kedudukan terkini dengan peguam anda.
Berapa sebenarnya saya jimat?
Untuk rumah pertama RM500,000 dengan pinjaman 90%, duti setem standard ialah kira-kira RM9,000 untuk pindah milik (MOT) ditambah RM2,250 untuk perjanjian pinjaman — lebih kurang RM11,250 secara keseluruhan, yang dikecualikan. Jumlah sebenar bergantung pada harga dan jumlah pinjaman anda, tetapi ia wang tunai awal yang anda simpan.
Adakah saya perlu memohon untuk pengecualian ini?
Tiada permohonan berasingan kepada LHDN diperlukan. Peguam guaman anda menguruskannya melalui e-stamping LHDN semasa dokumen anda disetemkan, dan anda menandatangani akuan berkanun mengesahkan anda pembeli kali pertama. Pastikan peguam anda tahu anda menuntutnya.
Adakah pengecualian duti setem membantu saya lulus pinjaman?
Tidak. Ia mengurangkan kos awal anda — ia tidak mengubah jumlah pinjaman atau ansuran bulanan anda, jadi ia tidak meningkatkan kelayakan pinjaman anda. Bank tetap memutuskan berdasarkan DSR (Nisbah Khidmat Hutang) anda. Pengecualian membantu anda menampung kos masuk; DSR anda menentukan sama ada anda mampu memiliki rumah itu.
Nota tentang ketepatan
Ini maklumat pendidikan umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Pengecualian duti setem rumah pertama disediakan di bawah Belanjawan 2026 / Akta Kewangan 2025; kadar, siling harga dan tempoh kelayakan boleh berubah, dan butiran terperinci dikendalikan oleh LHDN — angka di sini terkini setakat Jun 2026, jadi sahkan terma semasa dengan peguam guaman anda atau LHDN (hasil.gov.my) sebelum anda bergantung padanya. Angka duti setem standard digunakan untuk menggambarkan penjimatan; jumlah sebenar anda bergantung pada harga dan pinjaman anda.
← Semua skim perumahan← Semua panduan← Kembali ke kalkulator DSR